Uvođenje poreza na nekretnine 2025.: pravednost, pljačka ili promašaj?
Luka, 19. lipnja 2025. – U dugoj i često mučnoj povijesti hrvatskih poreznih reformi, malo koja ideja izaziva tako duboku visceralnu reakciju, takvu mješavinu straha, nade i otpora, kao što je uvođenje poreza na nekretnine. Godinama je to bio politički “treći kolosijek”, tema koje su se klonile sve vlade, svjesne da diranje u nekretnine u Hrvatskoj ne znači samo zadiranje u imovinu, već i u obiteljsku povijest, u nacionalni mentalitet, u same temelje onoga što Hrvati smatraju sigurnošću. Sada, čini se, dolazi kraj izbjegavanju. S najavom uvođenja novog, sveobuhvatnog poreza na nekretnine od 2025. godine, koji bi trebao zamijeniti postojeći, anemični porez na kuće za odmor, Vlada otvara Pandorinu kutiju. Službeni narativ je jasan i primamljiv: ovo je ključna reforma za poreznu pravednost, oružje protiv špekulanata, mehanizam za rješavanje stambene krize i alat za jačanje financijske autonomije gradova i općina. No, za ogroman dio javnosti, osobito za male iznajmljivače i vlasnike naslijeđene imovine, ovo nije ništa drugo doli najava novog, brutalnog harača. U žustrim raspravama koje su već započele, iscrtavaju se linije fronta između onih koji ovo vide kao nužan korak prema modernoj, europskoj državi i onih koji ovo vide kao napad na svetinju privatnog vlasništva i posljednju ušteđevinu srednje klase. Analiza ovog zakona stoga nije samo ekonomska, već i duboko sociološka i politička. Ovo nije samo priča o porezu; ovo je priča o tome tko će platiti cijenu tranzicije i kakvo društvo Hrvatska želi postati.
Arhitektura Novog Nameta: Jednostavnost na Štetu Pravednosti
Na prvi pogled, dizajn novog poreza djeluje zavodljivo jednostavno. Umjesto kompleksnog sustava temeljenog na procijenjenoj vrijednosti nekretnine (ad valorem model), koji bi zahtijevao masovnu i skupu procjenu milijuna nekretnina, Vlada se odlučila za administrativno puno lakši, ali suštinski problematičan model. Porez se neće plaćati na vrijednost, već na kvadraturu nekretnine. Jedinice lokalne samouprave – gradovi i općine – dobivaju ovlast da same odrede visinu poreza unutar zadanog okvira, koji se kreće od minimalnih 0,6 eura do maksimalnih 8 eura po metru kvadratnom godišnje. Ovaj porez trebao bi obuhvatiti sve nekretnine koje vlasniku ne služe kao glavna stambena jedinica, dakle primarno vikendice, apartmane za najam, prazne stanove i kuće, te poslovne prostore. Ideja je, dakle, oporezovati ne stanovanje, već imovinu koja predstavlja kapital.
Upravo u toj jednostavnosti leži i temeljni grijeh ovog zakona. Model oporezivanja po kvadratu, iako lak za provedbu, inherentno je regresivan i duboko nepravedan. On u potpunosti ignorira dva ključna faktora koja određuju stvarnu vrijednost nekretnine: lokaciju i stanje. Prema ovom zakonu, velika, trošna i zapuštena kuća od 200 kvadrata u zabačenom selu u Lici, koja na tržištu vrijedi možda 20.000 eura, imat će višestruko veći porez od luksuznog, novouređenog apartmana od 40 kvadrata u centru Dubrovnika koji vrijedi pola milijuna eura. Ovaj sustav ne oporezuje bogatstvo; on oporezuje veličinu. On kažnjava vlasnike velikih, ali bezvrijednih nekretnina u pasivnim krajevima, a nagrađuje vlasnike malih, ali iznimno vrijednih nekretnina na atraktivnim lokacijama. To nije porez na kapital, već porez na kvadrate, a ta razlika je ključna. To je kompromis rođen iz administrativne nemoći i političkog kukavičluka, jer se država ni nakon trideset godina nije udostojila stvoriti jedinstveni, pouzdani registar nekretnina i njihovih tržišnih vrijednosti, što je preduvjet za bilo kakav pravedan porezni sustav.
Službena Obećanja: Rješavanje Krize ili Prodaja Magle?
Unatoč ovom temeljnom nedostatku, Vlada svoj prijedlog brani s nekoliko snažnih argumenata. Prvi je, kako tvrde, aktivacija “mrtvog kapitala” i rješavanje stambene krize. Hrvatska je u europskom vrhu po broju stambenih jedinica po stanovniku, ali istovremeno ima i ogroman broj praznih, neiskorištenih stanova. Ideja je da će novi, značajan godišnji trošak natjerati vlasnike praznih nekretnina da ih ili prodaju ili stave na tržište dugoročnog najma. Time bi se, teoretski, trebala povećati ponuda, što bi dovelo do pada cijena i najma i prodaje, čineći stanovanje priuštivijim za mlade obitelji.
Drugi argument je borba protiv apartmanizacije. Davanjem ovlasti lokalnim jedinicama da same odrede stopu, omogućuje se ciljana politika. Turističko mjesto na obali, koje se guši u prekomjernom broju apartmana, moglo bi uvesti maksimalnu stopu od 8 €/m², čime bi kratkoročni najam postao znatno manje isplativ, potičući vlasnike da se preorijentiraju na cjelogodišnje stanovanje. S druge strane, općina u unutrašnjosti koja se bori s depopulacijom mogla bi zadržati minimalnu stopu, pa čak i uvesti dodatne olakšice, kako bi privukla nove stanovnike.
Treći argument je financijsko jačanje lokalne samouprave. Ovaj porez predstavljao bi značajan i stabilan izvor prihoda za gradove i općine, dajući im više novca za ulaganje u lokalnu infrastrukturu – vrtiće, škole, ceste i parkove – bez potrebe da za svaki projekt mole milostinju od središnje države. To je, na papiru, korak prema istinskoj fiskalnoj decentralizaciji.
Stvarnost na Terenu: Napad na “Djedovinu” i Prelijevanje Troškova
No, ova optimistična vizija sudara se s grubom hrvatskom stvarnošću. Za ogroman broj građana, druga nekretnina nije luksuz ili špekulativna investicija. To je “djedovina” – stara obiteljska kuća na selu ili na moru, naslijeđena od roditelja ili djedova i baka. Ta kuća često ima veliku emocionalnu, ali malu tržišnu vrijednost. Koristi se nekoliko tjedana godišnje. Obitelj koja ju je naslijedila često jedva spaja kraj s krajem sa svojim redovnim plaćama i nema nikakve dodatne prihode od te nekretnine. Nametanje visokog godišnjeg poreza na takvu imovinu za njih nije poticaj, već egzistencijalna prijetnja. Oni će biti prisiljeni prodati djedovinu, često u bescjenje, jer si jednostavno neće moći priuštiti novi namet. U percepciji tih ljudi, ovo nije borba protiv bogatih špekulanata, već napad države na obitelj, tradiciju i privatno vlasništvo.
Nadalje, tu je i neizbježno pitanje prelijevanja troškova na najmoprimce. Vlasnici stanova za dugoročni najam nisu dobrotvorne ustanove. Suočeni s novim, značajnim godišnjim porezom, oni će taj trošak gotovo sigurno ugraditi u cijenu najamnine. Umjesto da smanji cijene najma, ovaj porez bi u kratkom roku mogao izazvati upravo suprotan efekt – novi val poskupljenja koji će najteže pogoditi najranjivije skupine: studente, mlade obitelji i podstanare općenito. Mjera koja je trebala riješiti stambenu krizu tako bi mogla postati njen akcelerator.
Argument o borbi protiv apartmanizacije također je upitan. Hoće li lokalni čelnici doista imati političke hrabrosti da udare po svojim najmoćnijim sugrađanima – vlasnicima apartmana, koji su često i sami dio lokalne vlasti ili njeni glavni financijeri? Puno je vjerojatnije da će većina općina i gradova na obali, pod pritiskom moćnog turističkog lobija, odabrati neke srednje, kompromisne stope koje neće bitno promijeniti postojeću računicu. Apartmanski biznis ostat će i dalje profitabilniji od dugoročnog najma, a stvarni učinak na prenamjenu stanova bit će minimalan.
Uvođenje poreza na nekretnine u Hrvatskoj ogledni je primjer kako dobra ideja može biti uništena lošom izvedbom i političkim kukavičlukom. Potreba da se oporezuje neiskorištena imovina i destimuliraju špekulacije je neupitna i nužna. No, odabir modela oporezivanja po kvadratu umjesto po vrijednosti nije tehnička, već prvorazredna politička odluka. To je odluka da se ne dira u interese vlasnika najvrjednijih nekretnina u urbanim središtima, banaka koje drže hipoteke na tim nekretninama i građevinskog lobija. Lakše je udariti linearno, po kvadratu, i teret prebaciti na leđa vlasnika naslijeđenih, često bezvrijednih kuća i stanova, te indirektno na podstanare, nego se upustiti u stvaranje pravednog sustava koji bi zahtijevao transparentnost i udario tamo gdje je bogatstvo najveće.
Realno je očekivati da će primjena ovog zakona dovesti do kaotične i neujednačene situacije. Svjedočit ćemo “poreznom turizmu”, gdje će općine pokušavati privući investitore niskim stopama, dok će druge, možda, pokušati populistički napuniti proračun preko leđa vikendaša. Vidjet ćemo pravne bitke, prosvjede malih iznajmljivača i daljnji rast cijena najma. Ono što vjerojatno nećemo vidjeti jest značajno rješenje stambene krize. Ponuda stanova za dugoročni najam možda će se blago povećati, ali ne dovoljno da bi to srušilo cijene u uvjetima goleme potražnje.
Ovaj zakon stoga nije ni hrabra reforma ni brutalna pljačka. On je nešto puno gore: on je promašaj. On je dokaz nesposobnosti ili nedostatka volje političke elite da provede stvarne, suštinske promjene. Umjesto da stvori pravedan sustav, ona uvodi nepravedan model koji će stvoriti nove socijalne tenzije. Umjesto da riješi problem, ona ga samo prebacuje s jedne skupine na drugu. To je politika kratkog daha, politika koja bira liniju manjeg otpora, svjesna da će cijenu takvih odluka na kraju platiti oni koji su najmanje krivi i najmanje zaštićeni. A to je, nažalost, konstanta hrvatske političke priče.
