Kriza stanovanja: plan za ograničenje Airbnba i skok cijena najma
Luka, 19. lipnja 2025. – U Vladi je, čini se, pronađen krivac. Nakon godina ignoriranja, nakon što je stjecanje vlastitog krova nad glavom za stotine tisuća mladih postalo daleki, nedostižni san, a cijene najma u gradovima eksplodirale do apsurda, politički vrh je identificirao neprijatelja. To nije nedostatak državne stambene politike, nisu porezni zakoni koji pogoduju špekulantima, nije ni kreditna nedostupnost za prosječnog radnika. Ne, krivac je Airbnb. Platforma za kratkoročni najam, zajedno sa sličnima, proglašena je glavnim uzrokom stambene krize koja prijeti da uništi socijalnu strukturu hrvatskih gradova. Kao odgovor, Vlada najavljuje svoj veliki plan: novi, oštriji nameti na kratkoročne iznajmljivače, mjera koja bi, kako se tvrdi, trebala “vratiti” stanove građanima, ohladiti cijene i riješiti problem. Istovremeno, porazna statistika pokazuje da gotovo 70% mladih u Hrvatskoj i dalje živi s roditeljima, bez ikakve mogućnosti da si priušte ni najam, a kamoli kupnju vlastite nekretnine. Plan Vlade stoga nije samo ekonomska mjera; on je prvorazredni politički test. Je li ovo konačno početak ozbiljnog rješavanja jednog od najvećih problema nacije, ili je to samo cinični populistički manevar, bacanje prašine u oči javnosti kako bi se prikrio višedesetljetni nerad i zaštitili stvarni uzroci bolesti?
Airbnb efekt: Akcelerant krize, ali ne i njen uzrok
Bilo bi nepošteno i netočno reći da eksplozija kratkoročnog turističkog najma nije imala nikakav utjecaj na stambenu krizu. Upravo suprotno, ona je djelovala kao benzin bačen na tinjajuću vatru, osobito u velikim gradovima i na obali. Deseci tisuća stanova, koji su nekada činili fond za dugoročni najam studentima, mladim obiteljima i radnicima, preko noći su pretvoreni u male, sezonske tvornice novca. Fenomen “apartmanizacije” progutao je cijele gradske četvrti, od splitskog Varoša do zagrebačke Tkalčićeve ulice. Stari stanari su istisnuti, a gradske jezgre pretvorene su u turističke kulise bez autohtonog života, s dućanima koji prodaju suvenire i magnete umjesto kruha i mlijeka.
Logika vlasnika je neumoljiva i, s mikroekonomske strane, potpuno racionalna. Zašto bi netko iznajmljivao stan studentu za 500 eura mjesečno kroz cijelu godinu, uz rizik neplaćanja i uništenja imovine, kada taj isti stan može iznajmljivati turistima za 100 ili 150 eura po noći i u tri ljetna mjeseca zaraditi više nego od studenta u cijeloj godini? Porezni tretman, koji je godinama bio smiješno blag prema iznajmljivačima kroz sustav paušala, dodatno je poticao ovaj trend. Rezultat je drastično smanjenje ponude stanova za dugoročni najam, što je, po osnovnim zakonima tržišta, dovelo do divljanja cijena onih malobrojnih stanova koji su na tržištu ostali. Airbnb, Booking.com i slične platforme nisu stvorile problem, ali su ga brutalno ubrzale i učinile vidljivim. One su bile oruđe koje je omogućilo masovnu prenamjenu stambenog fonda u turistički.
Anatomija Vladinog “lijeka”: Je li veći porez dovoljan?
Vladin plan, koji se fokusira na povećanje poreznog opterećenja za kratkoročne iznajmljivače i davanje veće autonomije gradovima da sami definiraju uvjete, na papiru zvuči kao korak u pravom smjeru. Ideja je jednostavna: ako se isplativost kratkoročnog najma smanji, dio vlasnika će se odlučiti vratiti svoje stanove na tržište dugoročnog najma, čime će se povećati ponuda i, posljedično, smanjiti cijene. No, ovaj pristup počiva na nekoliko vrlo klimavih pretpostavki.
Prvo, postavlja se pitanje koliko bi to povećanje poreza trebalo biti da bi doista promijenilo računicu? S obzirom na goleme prihode koje je moguće ostvariti u turizmu, vrlo je vjerojatno da će mnogi vlasnici novi, veći porez jednostavno ukalkulirati u svoje cijene i prebaciti ga na leđa turista. Umjesto da smanji apartmanizaciju, ova mjera bi mogla samo dodatno povećati cijene turističkih usluga, čineći Hrvatsku još skupljom i manje konkurentnom destinacijom. Drugo, uvijek postoji opasnost od rasta sivog tržišta. Suočeni s većim nametima, dio iznajmljivača bi mogao prijeći u ilegalu, iznajmljujući “na crno” i ne plaćajući nikakav porez, čime bi država izgubila i ono malo prihoda što je dosad imala.
Treće, i najvažnije, ovaj plan u potpunosti ignorira činjenicu da je ogroman broj stanova kupljen ne da bi se u njima živjelo ili da bi se od njih zarađivalo kroz najam, već kao špekulativna investicija. Hrvatska je, zbog nedostatka drugih sigurnih oblika ulaganja i dubokog nepovjerenja u financijska tržišta, postala zemlja u kojoj je nekretnina jedini pravi “mirovinski stup”. Ljudi kupuju stanove ne da bi ih iznajmljivali, već da bi u njima “čuvali” vrijednost, kao u sefu. Takve vlasnike, koji često posjeduju više nekretnina koje stoje prazne, nikakav porez na Airbnb neće natjerati da ih stave na tržište. Njihov problem nije isplativost najma, već nepostojanje poreza na neiskorištenu imovinu koji bi ih kaznio za držanje vrijednog resursa izvan funkcije. Vladina mjera, fokusirana isključivo na turistički najam, promašuje cijeli ovaj segment “mrtvog kapitala” koji bi mogao riješiti dobar dio stambenog problema. Stoga, plan Vlade, iako se čini logičnim, u najboljem je slučaju parcijalno rješenje, a u najgorem populistički potez dizajniran da umiri javnost stvaranjem iluzije da se “nešto radi”.
Prava bolest sustava: Stambena politika kao zaboravljeni koncept
Okrivljavanje Airbnba je, dakle, korisna distrakcija koja skreće pozornost s fundamentalne, višedesetljetne nebrige države za stambeno pitanje. Hrvatska, za razliku od većine razvijenih europskih zemalja, nema apsolutno nikakvu nacionalnu stambenu strategiju. Koncept javnih, priuštivih stanova za najam, koji je okosnica stambene politike u Beču, Berlinu ili Amsterdamu, u Hrvatskoj je potpuno zaboravljen. Izgradnja stanova u potpunosti je prepuštena privatnom sektoru, vođenom isključivo logikom profita. Grade se skupi, luksuzni stanovi za bogate kupce i investitore, dok izgradnja priuštivih stanova za mlade obitelji, medicinske sestre, učitelje ili policajce ne postoji, jer nije dovoljno profitabilna.
Državni poticaji, poput zloglasnog APN-a (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama), koji su trebali pomoći mladima, u praksi su se pokazali kao čisti otrov za tržište. Subvencioniranjem kredita, država je samo upumpala dodatni novac u sustav, što su prodavatelji i građevinski lobi iskoristili da dodatno dignu cijene nekretnina. APN nije pomogao kupcima; pomogao je prodavateljima i bankama, a cijenu te “pomoći” platili su svi, čak i oni koji nisu kupovali stan, kroz opću inflaciju cijena na tržištu.
Uz to, porezna politika aktivno potiče špekulacije. Gotovo nepostojeći porez na nekretnine, osobito na drugu, treću ili desetu nekretninu koja stoji prazna, čini Hrvatsku poreznim rajem za rentijere. Držanje praznog stana kao investicije ne nosi gotovo nikakav trošak, za razliku od držanja novca u banci ili dionicama. U takvom sustavu, logično je da će svatko tko ima višak kapitala taj kapital uložiti u beton, dodatno smanjujući dostupnost stambenog prostora za one kojima on doista treba za život.
Socijalna katastrofa: Generacija bez doma
Statistika da 70% mladih ne može priuštiti ni najam ni kupnju nije samo brojka. To je presuda jednom društvu. To je opis generacije osuđene na život u dječjoj sobi do tridesete ili četrdesete godine, na odgađanje braka, djece i samostalnog života. To je slika mladih liječnika koji nakon završenog fakulteta ne mogu pronaći stan u gradu u kojem bi trebali spašavati živote. To je egzodus visokoobrazovanih ljudi koji ne odlaze samo zbog veće plaće, već zbog činjenice da u Irskoj ili Njemačkoj s tom plaćom mogu živjeti kao odrasli ljudi, dok u Hrvatskoj mogu biti samo podstanari svojim roditeljima.
Kriza stanovanja nije samo ekonomska, ona je egzistencijalna. Ona razara obitelji, potiče demografski slom i stvara duboki osjećaj beznađa i nepravde. Ona stvara trajni generacijski jaz i društvo podijeljeno na one koji su naslijedili nekretnine i one koji će cijeli život biti podstanari, bez ikakve sigurnosti i mogućnosti dugoročnog planiranja.
U konačnici, plan Vlade da obuzda Airbnb je, u najboljem slučaju, pokušaj liječenja metastaziranog karcinoma flasterom. Realnost je da je stambena kriza u Hrvatskoj logična i očekivana posljedica svjesne političke odluke da se država potpuno povuče iz jedne od svojih temeljnih socijalnih funkcija. Rješenje ne leži u kozmetičkim poreznim izmjenama, već u radikalnom zaokretu i priznavanju da stanovanje nije roba, već ljudsko pravo. To bi značilo pokretanje masovnog, državno vođenog programa izgradnje javnih stanova za priuštivi najam, potpunu reformu poreznog sustava koja bi penalizirala špekulativno držanje praznih nekretnina, te ukidanje pro-inflatornih mjera poput APN-a.
No, takav zaokret dirao bi u interese najmoćnijih lobija u državi – građevinskog, bankarskog i turističkog. Zato se on neće dogoditi. Umjesto toga, nastavit ćemo svjedočiti političkom teatru u kojem se Airbnb proglašava dežurnim krivcem, dok će se stvarna agonija mladih i obitelji nastaviti u tišini, daleko od turističkih razglednica i statističkih izvješća o rekordnim sezonama. To je realnost Hrvatske: zemlja lijepa za turiste, ali sve nepodnošljivija za život vlastite djece.
